持っている土地に空き家があって困ってる…
更地にしたいけど固定資産税が高くなるらしい…？
もう誰も住んでいない空き家をどうにかしたいと悩んでいる人もいるでしょう。
更地にしたいけれど、固定資産税が高くなると耳にして戸惑うこともあるのでは。
- 更地にすると固定資産税が高くなる理由
- 固定資産税を抑えるための対策
せっかく手にしている資産を無駄に運用しないためにも、必要なことをチェックしていきましょう。
更地にすると固定資産税が高くなる理由
そもそも空き家を更地にするとどうして固定資産税が高くなるのでしょうか。
その理由について確認していきましょう。
住宅用地の特例が適用されなくなる
空き家を更地にすると住宅用地の特例が外れるため、損してしまうことがあります。
住宅用地の特例は軽減税率のことを指します。
固定資産税の軽減税率の設定は下記のとおりです。
- 小規模住宅用地の特例→3分の1に軽減
- 一般住宅用地の特例→6分の1に軽減
空き家を更地にすると、土地にかかる固定資産税は最大で6倍になることもあると言われています。
都市計画税の負担が増える
市街化区域内の土地または家を持っている人に課せられる税金が都市計画税になります。
固定資産税と一緒に納める税金です。
都市計画税 = 課税標準額 × 税率(上限0.3%)
小規模住宅用地の特例では3分の1が適用され、一般住宅用地の特例では3分の2が適用されます。
固定資産税と違って償却資産は課税対象にはなりません。
土地の評価額が変わる可能性
更地になった土地の評価額は、基本的に土地の固定資産税評価額がそのまま使われます。
先ほど挙げた住宅用地の特例が受けられなくなることも土地の評価額に影響を及ぼす要因の一つです。
- 土地の位置・形状
- 周辺の交通利便性
- 周辺施設(学校やスーパーなど)の有無
- 用途地域や建築制限の内容
- 接道条件(幅員・間口など)
都心部でアクセスが良いところの土地は評価が高くなりますが、形状が不整形な場合は評価額が下がる傾向にあります。
固定資産税を抑えるための対策
更地にすることで固定資産税が高くなる仕組みがお分かりいただけたのではないでしょうか。
ここでは、固定資産税を抑えるための対策についてチェックしていきましょう。
住宅を建てる
更地に住宅を建てることで住宅用地の特例が適用されるようになります。
共同住宅を建てるのも一つの策。
共同住宅の居住部分の割合に応じて減税率が変わります。
| 種類 | 居住部分割合 | 減税率 |
|---|---|---|
| 一般的な住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5% |
| 一般的な住宅 | 2分の1以上 | 1.0% |
| 地上5階以上の耐火建築物 | 4分の1以上4分の3未満 | 0.8% |
| 地上5階以上の耐火建築物 | 4分の3以上 | 1.0% |
居住部分の割合は、居住部分の床面積÷家の総床面積で計算します。
土地活用を検討する
住宅や共同住宅を建てる以外にも固定資産税を安くする方法はあります。
更地のまま固定資産税を安くする手段は下記のとおりです。
- 駐車場経営をする
- トランクルーム経営をする
- 地目変更を行う(農地への変更には制限あり)
更地を事業目的に活用することで税負担を抑えながら収益化することが可能です。
土地の周辺環境に応じた活用をすればさらなる収益も見込めるので、結果的に得することもあります。
解体のタイミングを考慮する
固定資産税は毎年1月1日を基準にして納税額が決められます。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状況で決まるため、前年中に解体してしまうと、翌年の課税では住宅用地の軽減措置を受けることができません。
更地にした後に新しく住居を建てる場合は、可能であれば1月1日より前に竣工できるようスケジュールを組み立てていきましょう。
解体には30～45日ほどかかり、建築工事には90日程度で完了するケースもあります。
専門家に相談する場合、費用が負担になる
使わなくなった空き家や土地をどう活用するか迷ったら、専門家に相談することも検討しましょう。
- 不動産会社
- 税理士
ただし、専門家に相談すると費用がかかる場合があります。
固定資産税は土地を所有している限り発生するため、早めに売却を検討することで維持費の負担を軽減できます。
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